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××商务楼估价报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司,法定代表人:××,住所:××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司,法定代表人:×××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:×级。

三、估价对象

××商务楼位于××市××路××号,四至××××,属××商贸有限公司所有。

××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积6611m2,总用地面积2560 m2。

自筹资金开发建设,于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述(略)。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格,为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时问

2003年4月1日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据(略)

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,首先采用收益法对其进行整体估价,然后采用成本法进行评估,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果

估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整),单价为人民币2544元/m2。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2003年3月10日至3月20日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)收益法估价测算过程

1.估算年有效毛收入

根据《房屋所有权证》记载,估价对象总建筑面积661 m2,其中:1~6层建筑面积各

1000 m2,7层建筑面积410m2,8层建筑面积201 m2。1~2层、3~6层、7~8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75和1:O.70。

估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知,类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为:1层100元,2层80元,3层70元,4层60元,5层40元,6层30元,7、8层20元。另外,类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为:1~3层10%,4~6层15%,7~8层20%。

根据上述资料,估价对象年有效毛收入的计算如下:

①1层年有效毛收入:A=1000m2×100元/m2×O.8× 12=960000元=96.00万元

②2层年有效毛收入:B=1000m2×80元/m2×O.8×12×90%=691200元=69.12万元

③3层年有效毛收入:C=1000m2×70元/m2×0.75×12=630000元=63.00万元

④4层年有效毛收入:D=1000m2×60元/m2×0.75×12× 85 %=459000=45.90万元

⑤5层年有效毛收入:E=1000m2×40元/m2×O.75×12×85%=306000元=30.60万元

⑥6层年有效毛收入:F=1000m2×30元/m2×12×85%=306000元=30.60万元

⑦7、8层年有效毛收入:G=(410+201) m2×20元/m2×0.7 × 12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43 万元

2.估算年运雷费用

①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权的房地产用于出租经营的,应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元

②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则:年管理费=343.43×5%=7.17万元

③年维修费:按年租金收人的8 %计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47万元

④年保险费:按年租金收入的2‰计算。则:年保险费=343.43× 2‰=0.69万元

⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加,其中:房产税为年租金收人的12%,营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12 %+5.5%)=60.10万元

年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=180.44万元

3.估算年净收入

年净收入n=年有效毛收入一年运营费用

=343.43—180.44

=162.99万元

4.确定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5.选用计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格:

将上述相关数据:a=162.99,r=8%,,n=35代入上述公式,有:

(二)成本法估价测算过程

1.估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元,由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年,其减价率为5/40=12.5 %,则估价对象土地价格为:

土地价格=2860×(1—12.5%)×2560

=6406400元=640.64万元

2.估算建筑物现值

建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则:建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元

②建筑物折旧

根据《房地产估价规范》的规定,钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年,残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为:

建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限

=852.82×(1-O)×2/60

=28.43万元

③建筑物现值

建筑物现值=852.82—28.43

=824.39万元

3.估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39

=1465.03万元

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即:

估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2

=1682万元(取整数)

估价对象房地产建筑面积单价一1 6820000÷66 1 1

=2544元/m2 (取整数)

七、估价结果

经过评估,××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。

附件(略)

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  • 某房地产估价报告

    致委托方函(略)

    封面及目标(略)

    估价师声明(略)

    ××房地产估价结果报告一、委托方:××市××区人民法院

    二、受托方:××房地产评估事务所有限公司

    三、估价对象

    1.地理位置及概况(略)。

    2.估价对象概括:

    估价对象为坐落于××大街××号,房屋所有权证为××号的一部分,建筑面积828.78m2,所有权人为××有限公司;土地以划拨方式取得,批准用途为办公,应分摊的土地面积为236.65m2,产权转移后,买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构,总建筑面积6654.07m2,地上10层(局部11层),地下室按人防标准设计,竣工于1993年。

    四、估价目的

    为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。

    五、估价时点

    2002年11月。

    六、估价依据(略)

    七、估价原则

    本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则,认为保持现状继续使用为前提的估价,这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

    八、估价方法

    评估对象所在区域租售活跃,与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强,故采用收益法、市场比较法作为评估方法,其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。

    九、估价结果

    估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元(大写:人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整);平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元,单价取整至元。

    十、估价人员(略)

    十一、估价作业日期

    2004年4月5日至2004年4月24日。

    十二、估价报告应用的有效期

    2004年2月24日至2005年2月23日。

    ××房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)

    二、区位因素分析(略)

    三、市场背景分析(略)

    四、最高最佳使用分析(略)

    五、估价方法选用

    估价对象作为一宗收益性物业,且所在区域租售活跃,与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强,故采用收益法、市场比较法作为评估方法,其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。

    技术路线:考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况,确定从两条路线进行技术评估。

    一是选取在同一供需圈内,在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产,依据替代原理,将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正,得出待估房地产在评估基准日的比准价格。

    二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度,扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益;选取适当的资本化率,把合法使用年限内(结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益,折算到评估基准日,求其现值之和,以此估算估价对象的收益价格。

    最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。

    六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值

    (1)求取宗地单价。

    由于宗地以划拨方式取得土地使用权,根据《城镇土地估价规程》的规定,评估价格应为扣除出让金后的价格,扣除比例取地价的40%。

    1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。

    为了进一步深化土地使用制度改革,强化土地资源资产管理,建立健全地价管理体系,规范地产市场交易秩序,根据××市经济发展和城市建设情况,更新了××市区土地级别和基准地价,根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号),××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围,面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。

    A.基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。

    B.基准地价的公布实施日:2003年5月8日。

    C.土地使用年期:各用途用地法定最高出让年限。

    D.土地开发程度:××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整)。

    E.平均容积率:商业2.0,住宅1.3.F.土地权利状况:基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。

    计算公式:

    Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4

    式中

    Pi ——待估宗地土地使用权价格;

    p ——待估宗地所在区域基准地价;

    K1 ——待估宗地综合修正系数;

    K2 ——待估宗地日期修正系数;

    K3 ——待估宗地使用年期修正系数;

    K4 ——待估宗地容积率修正系数。

    2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。

    待估宗地位于××大街××号,依据《××市区土地定级估价修订》报告,待估宗地位于商业用地3级地,基准地价为2476元/m2。

    3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。

    按照《城镇土地估价规程》,根据《××市区土地定级估价修订》报告,结合××市的实际情况,通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势,按照待估宗地的区域因素及个别因素条件,建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1,并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

    表1 待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表 因素 因子 因素说明 优劣度 修正系数 距市级商服中心距离 1200m 较优 1.99 商服繁华度 距区级商服中心距离 <600m 优 2.91 距小区级商服中心距离 <300m 优 1.94 距公交站点距离 >120m 一般 -1.54 距火车站距离 3500m 较劣 -0.60 距长途汽车站距离 2300m 较劣 -0.53 交通条件 临街道路类型 混合型主干道 优 1.11 道路通达方向数 4 优 1.04 公交车通过线数 >3 优 1.04 宗地临街宽度 >14m 优 1.42 宗地进深 >18m 劣 -1.03 宗地自身条件 临街状况 十字路口 优 1.12 宗地形状 规则便于利用 优 0.86 规划用途 公共事业用地 较优 0.33 基础设施 七通一平 优 3.21 环境状况 无污染 优 2.67 综合修正系数(%) 15.94

    4)日期修正:××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日,估价对象委托评估的日期为2004年4月,由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近,价格变化不大,故本次评估日期修正系数为1.0。

    5)年期修正:待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限,不需进行使用年期修正,因此年期修正系数为1.0。

    6)容积率修正:待估宗地容积率约为3.50,依据市场情况测算,容积率修正系数为0.98。

    7)估价结果为2476×(1+15.94%)×1.0×1.0÷0.98=2929.0元/m2。

    (2)求取楼面地价:

    楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2

    (3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值:

    考虑土地以划拨方式取得,转让时应扣除土地出让金,当地土地出让金为地价的40%。

    土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m2

    2.收益还原法测算过程

    具体估价思路为:利用市场比较法提取市场租金,扣除经营费用,得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原,确定估价对象在估价时点的价值。

    (1)利用市场比较法提取客观租金。

    1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表2)。

    表2 实例选用表 序号 名称 位置 类型 房地产情况 成交日期 租金水平 1 实例A 略 办公楼 地砖、水电暖、后院停车 同期 使用面积计价、物业不另收费、1.2S元/(m2·d) 2 实例B 略 办公楼 地砖、吊顶、水电、中央空调、电梯、街角处 同期 四层、内墙轴线计面积、物业不另收费、

    1.45元/(m2·d) 3 实例C 略 办公楼 地砖、包门、水电暖 同期 使用面积计价、物业不另收费、1.10元/(m2·d)

    2)交易情况修正。

    根据所调查资料,三个实例均为正常交易,不需进行交易情况修正。

    3)交易日期修正。

    因选用的比较实例与估价时点属同期交易,不需进行交易日期修正。

    4)区域因素修正(如表3所示)。

    表3 区域因素修正表

  • 国有土地上房屋征收评估费一般由()支付。

    A.被征收入

    B.房屋征收部门

    C.建设单位

    D.房屋征收实施单位

  • 挂牌出让国有建设用地使用权,挂牌时间应不少于()个工作日。

    A.5

    B.7

    C.10

    D.15

  • 转让房屋开发建设项目,除建设用地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额压达到全部开发投资总额的()以上。

    A.25%

    B.30%

    C.35%

    D.50%

  • 某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告

    封面(略)

    目录(略)

    致委托方函(略)

    估价师声明(略)

    估价的假设和限制条件

    一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。

    1.由委托方提供的资料

    鉴定委托书(原件)。

    2.由××物业管理公司提供的资料

    (1)国有土地使用证(复印件);

    (2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件);

    (3)××市商品房销售许可证(复印件);

    (4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件);

    (5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。

    本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件,我公司未向政府有关部门核实,其真实性由该公司负责。

    二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解,1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化,高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用,延至1998年年底的租售情况都比较平稳,因此此次评估的结果中,1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同,不做调整。

    三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》,估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中,对其中5套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。

    四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅,此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅,因此,本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。

    五、在房地产的销售和租赁过程中,不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点,此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价,修正后的估价结果也为平均价,不再作楼层、朝向的价格调整。

    六、本报告中对估价对象市场价格的把握,仅相对于估价时点估价对象的现状而言,市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响,本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。

    七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据,评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中,评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。

    八、本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失,本评估公司不承担责任。

    九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出,由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数,因此,可能出现个别等式左右不完全相等的情况,但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

    十、根据估价对象的实际情况,估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位,测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。

    房地产估价结果报告

    一、委托方(略)

    二、受托方(略)

    三、估价对象

    (一)估价对象界定

    ××大厦位于××市××区××路××号,××路与××路交叉口的东南角,建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2,为地下2层和地上31层建筑,地上分A、B两座,1~4层为商业裙楼,6~28层为公寓,29~31层为纯写字楼。

    此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋,8套房屋的户型相同,每套建筑面积均为135.55m2,评估总建筑面积为1084.4m2。

    (二)权利状况

    根据评估人员掌握的资料,××大厦由××房地产开发有限公司投资开发,1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期,××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号:×国用××字第××号),土地使用权性质为出让用地,土地用途为商业、写字楼、高级住宅,土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

    根据委托方的《鉴定委托书》,××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷,涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。

    (三)建筑物状况

    ××大厦占地面积为4995m2,销售建筑面积为54046.66m2,大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦,外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面,地上高度约lOOm,建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1~2层为设备层,地上1~4层为商业用房,5层为设备层,6~28层为公寓,29~31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰tt通力”电梯;商业用房及写字楼用房采用中央空调,公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为×

    ×大厦××单元的8套房屋,每套建筑面积为135.55m2,总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆,实木地板,铝合金窗,卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具,每套

    房屋装有1~2部分体式空调。

    四、估价目的

    为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。

    五、估价时点

    (1)997年4日25日.

    (2)1998年6月18日;

    (3)2001年6月5日。

    六、价值定义

    本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2,土地用途为公寓),土地出让年限为50年,在估价时点1997年4月25日,剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日,剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日,剩余土地使用年限41.58年,估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。

    七、估价依据

    本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件,委托方及××物业管理公司提供的有关资料,我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下:

    1.《中华人民共和国土地管理法》。

    2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

    3.《房地产估价规范》。

    4.《中国房地产统计年鉴》。

    5.委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件)(略)。

    6.我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。

    八、估价原则

    我们在估价时遵循了以下原则:

    (一)合法原则:房地产估价必须以房地产合法使用为前提。

    (二)最高最佳使用原则:能给估价对象带来最高收益的使用,这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。

    (三)替代原则:房地产价格遵循替代原则,有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致。

    (四)估价时点原则:由于房地产市场是不断变化的,在不同估价时点,同一宗房地产往往具有不同的价格水平,本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定,均以其在估价时点已知或假设的状况为准。

    九、估价思路和方法

    本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算:

    1.1997年4月25日

    估价对象于1993年开始销售,1996年年底竣工并入住使用,1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料,1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定,有一定的市场交易量,与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等,因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。

    2.1998年6月18日

    根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解,1997年4月25日至1998年E月18日,高档外销公寓的销售市场变化不大,1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平,因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。

    3.2001年6月5日

    根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料,高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷,成交案例较少,基础数据不足。相反,租赁市场相对平稳,虽租金下降,但仍维持一定的市场交易量,因此,本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。

    十、估价结果

    我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则,在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。

    十一、估价人员(略)

    十二、估价作业日期

    2001年6月5日至2001年7月10日。

    房地产估价计算书

    一、个别因素分析

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